Жилое помещение лицам из числа детей-сирот первоначально предоставляется не по договору социального найма, а по договору найма специализированного жилого помещения сроком на пять лет.
По истечении этого срока возможны два варианта:
- Специализированный найм прекращается, квартира исключается из специализированного жилищного фонда и заключается договор социального найма, что дает основания для приватизации.
- Специализированный найм продлевается ещё на пять лет, если установлены обстоятельства, свидетельствующие о необходимости оказания человеку содействия в преодолении трудной жизненной ситуации.
При этом действующее законодательство позволяет продлевать специализированный найм на новый пятилетний срок неоднократно.
Что должно произойти после первых пяти лет
Основное правило установлено пунктом 6 статьи 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ
Если обстоятельств трудной жизненной ситуации нет, уполномоченный орган обязан принять решение:
- об исключении квартиры из специализированного жилищного фонда;
- о заключении с нанимателем договора социального найма этой квартиры.
Таким образом, истечение пяти лет не означает ни выселения, ни автоматической приватизации квартиры. Меняется правовой режим жилья.
Когда договор специализированного найма могут продлить
Если уполномоченный орган установит обстоятельства, свидетельствующие о необходимости оказания нанимателю помощи в преодолении трудной жизненной ситуации, заключается новый договор специализированного найма сроком на пять лет.
Порядок выявления таких обстоятельств устанавливается законодательством конкретного субъекта РФ.
Оцениваться могут, в частности, исполнение обязанностей нанимателя, наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, социальная адаптация, материальное положение и другие обстоятельства, предусмотренные региональным законодательством.
Однако одного неблагоприятного факта недостаточно для формального вывода: «есть проблема — значит специализированный найм автоматически продлевается».
Необходимо установить именно наличие трудной жизненной ситуации и необходимость оказания человеку содействия в её преодолении.
Можно ли продлевать договор специализированного найма несколько раз
Да. Это важное изменение законодательства.
С 1 января 2024 года статья 8 Федерального закона № 159-ФЗ позволяет заключать договор специализированного найма на новый пятилетний срок неоднократно, если сохраняются соответствующие обстоятельства.
Поэтому информация о том, что специализированный договор можно продлить только один раз, устарела.
Но и бессрочно сохранять специальный статус квартиры без оценки обстоятельств нельзя. При каждом решении должны существовать предусмотренные законом основания для нового пятилетнего периода.
Может ли задолженность по ЖКУ стать основанием для продления
Задолженность может учитываться при оценке жизненной ситуации, но необходимо исследовать конкретные обстоятельства.
Что нужно выяснить при оценке задолженности
- каков размер задолженности;
- как долго она существовала;
- погашена ли она;
- оплачиваются ли текущие платежи;
- почему возник долг;
- способен ли человек самостоятельно исполнять обязанности нанимателя.
Как оспорить продление специализированного найма
Продление можно оспорить. Если человек считает, что оснований для продления нет, необходимо получить:
- решение уполномоченного органа;
- заключение комиссии;
- материалы проведённой проверки;
- документы, которыми подтверждалась трудная жизненная ситуация.
После этого оценивается законность решения.
Особенно важно установить, исследовал ли орган актуальные обстоятельства или просто сослался, например, на старую задолженность, привлечение к ответственности, отсутствие официальной работы либо иное обстоятельство без оценки реальной ситуации.
В судебном порядке можно ставить вопрос о возложении обязанности заключить договор социального найма.
Судебная практика: одного формального обстоятельства недостаточно
Определение Первого кассационного суда от 13.05.2021 № 88-9709/2021
Из Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2021 N 88-9709/2021 следует, что «Обстоятельствами, свидетельствующими о необходимости оказания лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, являются: отсутствие занятости, наличие отрицательной социальной среды, совершение правонарушений и антиобщественных действий, длительная болезнь (более трех месяцев), инвалидность, препятствующие добросовестному исполнению обязанностей нанимателя, в том числе в связи с нахождением в лечебном или реабилитационном учреждении. Между тем, … не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих проведение ряда мероприятий, направленных на установление обстоятельств, свидетельствующих о наличии либо об отсутствии необходимости оказания нанимателю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации».
Определение Первого кассационного суда от 17.02.2022 № 88-4361/2022
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2022 N 88-4361/2022 установлено, что «…решение о наличии обстоятельств, препятствующих заключению с истцом договора социального найма, не может быть принято при отсутствии какой-либо информации о жилищно-бытовых условиях, трудовой деятельности, состоянии здоровья, сведений о социальной адаптации к самостоятельной жизни и т.д. Каких-либо доказательств, подтверждающих проведение ряда мероприятий, направленных на установление обстоятельств, свидетельствующих о наличии либо об отсутствии необходимости оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, материалы дела не содержат».
Что делать, если пять лет закончились, но решения нет
Бездействие администрации не превращает первоначальный пятилетний договор в бессрочный.
Если срок уже закончился, необходимо выяснить:
- проводилась ли оценка жизненной ситуации;
- принято ли решение комиссии;
- продлён ли специализированный найм;
- принято ли решение об исключении квартиры из специализированного фонда;
- подготовлен ли договор социального найма.
При отсутствии оснований для сохранения специализированного режима уполномоченный орган обязан решить вопрос о переходе к социальному найму.
В судебной практике эта обязанность прямо связывается с окончанием пятилетнего срока и отсутствием обстоятельств трудной жизненной ситуации. Например, такую конструкцию подтвердил Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 22.07.2025 по делу № 8Г-14907/2025 (№ 88-16557/2025
Главное: что происходит с квартирой после 5 лет специализированного найма
После пяти лет специализированного найма человек не теряет квартиру и не обязан её освобождать только из-за окончания срока договора.
Дальше закон предусматривает один из двух режимов:
- социальный найм, если необходимость в специальной защите отсутствует;
- новый пятилетний специализированный найм, если установлена трудная жизненная ситуация.
В таких делах ключевой вопрос обычно не в том, прошло ли пять лет. Он значительно конкретнее: были ли у государства законные основания оставить квартиру в специализированном жилищном фонде ещё на пять лет?
